Вячеслав Трапезников, Астон Групп

"Квадратный метр не может стоить дешевле 40 000 рублей"

Строительный бизнес стал одной из первых жертв разразившегося финансового кризиса. Последние несколько лет уральские застройщики активно развивались, подпитываясь кредитными средствами. Но что произойдет с жильем сейчас, когда финансирование новых строек урезано, а ипотечные кредиты практически не выдаются? Что произойдет с ценами, и станут ли квартиры хоть немного доступней для большинства жителей Екатеринбурга?
На эту тему мы поговорили с главой строительной компании «Астон-Групп» Вячеславом Трапезниковым.

- Что можно сказать о первых последствиях финансового кризиса для застройщиков?
Сложившаяся ситуация несет и преимущества, и риски для нашей отрасли. Проблемы, с которыми мы столкнулись, очевидны, и об этом уже много было сказано. В первую очередь, это проблема снижения банковского финансирования покупок нового жилья, а в большинстве случаев это отказ банков от предоставления ипотеки на участие в долевом строительстве. Это очень серьезный негативный фактор для отрасли. Второй негативный фактор – это в принципе сокращение банковского финансирования застройщиков для строительства всех типов объектов.
Есть и очень серьезные позитивные факторы применительно к строительной сфере, о которых не пишут и не говорят. Например, очень резкое снижение стоимости стройматериалов в последние 2-3 месяца. Основные составляющие строительства — это бетон и металлопрокат. Цена на металл уже снизилась практически на 50%. Это очень серьезно улучшает экономику строительного процесса. 
Поэтому говорить о том, что этот кризис несет только негативные последствия для строительного сектора, сейчас, конечно, нельзя. 

- Так что, в конечном итоге, будет с ценами на недвижимость? 
Себестоимость возведения жилья эконом класса в Екатеринбурге – это 45 тысяч рублей на квадратный метр для аукционного участка. Именно эти цены сохранятся на новое жилье эконом-класса ближайшие три года. 
Эти цифры еще не учитывают падение цен на бетон и металлопрокат, но даже с учетом этого себестоимость упадет в пределах 3 тысяч рублей за 1м2. В этих 45 тысячах строительство — это половина, 30% от этой половины — это возведение каркаса, из этих 30% материалоемкость составляет 53%, а уже из этой доли около 30% — это и есть бетон и металлопрокат. Стоимость здания образуется из массы вещей, и бетон с металлом — лишь одна из них.

- Кризис ипотечного кредитования достаточно сильно отразился на застройщиках, но при этом существенного снижения цен не ожидается. Насколько будут распространены ипотечные программы непосредственно у застройщиков?
Кредитование, в том числе и ипотечное, это задача кредитной организации, то есть банка. Все крупнейшие игроки сегодня несут серьезную кредитную нагрузку сами, и сегодня нет компаний, свободных от каких-то кредитных обязательств. Я не думаю, что кто-то на рынке сегодня способен обеспечить своим покупателям хотя бы рассрочку на длительный срок. 
Мы сами стараемся строить максимально доступное жилье, чтобы размер кредита не превысил 1 млн. рублей, и эти деньги могли бы быть предоставлены на условиях потребительского кредита. 
Ведь на рынке ипотеки проблема не в выдаче кредита, проблема в последующей продаже этой закладной. И если это будет не закладная, а среднесрочный потребительский кредит, то рынок будет в состоянии это поддержать. 

- То есть нацпроект «доступное жилье» можно считать свернутым?
Если АИЖК (Агентство по жилищному кредитованию - UW) говорит банкам, которые выдают кредиты, что оно покупает одну закладную из пяти при этом по ставке 15%, то о каком доступном жилье может идти речь? Я лично не могу себе позволить брать ипотеку под 15%, я считаю, это абсурд. 

- А какая ставка могла бы быть адекватной?
Я вам расскажу забавную историю. Три года назад мы с коллегами были в США, когда там был бум того, плоды чего мы сейчас пожинаем. Например, строится роскошный небоскреб на берегу озера Мичиган, и в отделе продаж тебе говорят: «Нам неважно, кто ты – негр, русский, мексиканец, есть у вас доходы или нет – мы дадим тебе ипотеку на квартиру в этом доме в любом случае!». Просто если ты надежный, тебе дадут под 6%, а если не очень надежный, то под 9%. И в результате было выдано ипотеки на 13 триллионов долларов, и мы сегодня это пожинаем.
Я считаю, что мы достигали нормальных ставок 10-11%, но сегодня этой ставки уже нет. 

- Так что будет со строительной отраслью в ближайшее время?
Прежде всего, упадет объем производства – у большинства основных игроков это уже очевидно. Если на одном объекте застройщик в месяц выполнял работы на 30 млн. рублей, то сегодня на этом же объекте может выполняться работа на 15-20 млн. Это, в свою очередь, будет означать, что объект сдастся позднее на 1-2 квартала. Но при этом работы остановлены не будут.

- Проблемы у уральских банков сильно навредили застройщикам?
Объем финансирования, поступающего от банков не схлапывается, и, на самом деле, ликвидность никуда не делась, деньги разом в воздух все не испарились. Застройщики пытаются компенсировать недостаток денежных средств двумя путями: снижают объем производства и стимулируют продажи. Именно этим все прошедшее лето и занимались основные игроки рынка: скидки, подарки, «ночью дешевле» – ощущение, что мы дубленки, а не квартиры продаем. 
Но 45 тыс. рублей за квадратный метр – это себестоимость без исключений. Могут быть какие-то «чудеса» в пределах 3-5%, но ниже этой цифры уйти не получится ни у кого. Не важно, какая прибыль, важно, чтобы она в принципе была. 

- А может получиться, что некоторые стройки вообще остановятся, например, громкие стройки последних двух лет?
Мега-проекты, называть которые я не хотел бы, были заявлены около года назад и сегодня не строится ни один из них. Я могу сказать, как можно построить такой мега-проект: нужно открыть кредитную линию на огромную сумму, и сегодня сделать это в Екатеринбурге невозможно. 
Нет никаких сомнений что «Хайятт» или «Демидов» достроят, но завершены будут только те объекты, которые уже близки к сдаче.
Стратегия нашей компании такова, что до 90% нашего пакета – это жилье эконом-класса, которое даже при снижении банковского финансирования может быть компенсировано ликвидностью с рынка.
Что касается заявленных мегапроектов, то я могу сказать, как можно построить такой мега-проект: нужно открыть кредитную линию на огромную сумму. И сегодня сделать это в Екатеринбурге невозможно. Поэтому на ближайшие полтора-два года о таких проектах можно забыть.

- Появятся ли долгострои, и в каком объеме?
Не могу сказать точно, но проблемы у небольших застройщиков уже есть, и долгострои появятся точно. Уже даже по телевидению сообщалось о том, что банки выкупают объекты, которые ранее кредитовали.

- А какую поддержку строительному рынку сейчас оказывают городские власти?

На сегодняшний день администрация не предпринимает никаких мер, по крайней мере, по сравнению с тем, что объявляла Москва, где готовятся выкупать проблемные объекты и достраивать их за счет бюджета. И честно говоря, я не думаю, что такие меры будут заявлены и что они вообще востребованы. 
Нонсенс выкупать какие-то объекты за счет городской казны, которая в десятки раз меньше московской. Администрация Екатеринбурга научилась за эти годы четко делать свою работу по обеспечению разрешительной документации строительного процесса, но я не думаю, что они должны делать что-то еще. 

- Изменится ли пул застройщиков в Екатеринбурге и области?
Здесь есть две тенденции. Первая – Екатеринбург по-прежнему крайне интересен крупным федеральным игрокам, и поглощение ими местных застройщиков так или иначе продолжится. И вторая тенденция в том, что компании, имеющие всего несколько объектов, или те застройщики, у которых нет собственного производства, серьезной банковской поддержки, испытывают сегодня серьезные сложности с завершением уже начатых проектов. 
У крупной компании запас существует уже в силу того, что банки, с которыми она работает, будут эту компанию поддерживать. И это касается всей первой десятки застройщиков Екатеринбурга. 

- Насколько сильно сократятся зарплаты в строительной отрасли?
20% сразу до конца уже этого года, и потом еще будут сокращаться. Зарплаты в промышленности уже сокращаются, и это не секрет. Где-то вводят четырехдневную рабочую неделю, где-то сокращают день, но доходы основной массы сотрудников будут снижаться. Та же ситуация и у управленцев, при чем у них зарплату «порежут» еще больше, потому что у них есть запас прочности. 
Первыми всегда сокращают тех, кто не занят в непосредственном производстве: рекламщики, пиарщики, юристы, финансисты, экономисты, секретари. 

2951 просмотр

Вячеслав Трапезников, Астон Групп

2008-11-13T00:00:00+0500
Uralweb 620014 +7 (343) 214-87-87
Комментарии (всего: 10)
frees03 14 ноября 2008 года в 17:12
кризис опустит цены на жильё полюбому! 1 комнатная будет стоить 400 000 рублей как в 2000 году
0
nickan 14 ноября 2008 года в 17:24
[b]В этих 45 тысячах строительство — это половина[/b]

А другая половина это навар %O., и не надо этим строителям бздеть, зарабатывают они хорошо.
0
Vogon 14 ноября 2008 года в 17:32
>А другая половина это навар

Другая половина - это затраты на проектирование, согласование, логистику и покупку земельного участка на аукционе. Ну, и откаты властям, думаю, учтены))
0
Vladimir_shs 15 ноября 2008 года в 00:23
Цены на жилье все равно завышены, ликвидность закладывается не процентами, а десятками процентов. Просто раньше были сверх прибыли, а сейчас просто прибыли, вот кое кто и "заныл" )
0
Doctor_RU 17 ноября 2008 года в 00:33
Чё он тут втирает? Я ему так же скажу - ну не может однокомнатная квартира в хрущёвке в мухосранске стоить как 2-хэтажный коттедж в Болгарии с бассейном и кучей земли на берегу моря!
0
Vogon 17 ноября 2008 года в 09:15
Что-то у вас какие-то устаревшие данные о недвижимости в Болгарии)))
0
Memento More 17 ноября 2008 года в 12:05
За халупки эти шибко много дерут...
0
ёрш 17 ноября 2008 года в 13:58
как жить то, мля? %O
0
Del312 17 ноября 2008 года в 16:41
Себестоимость жилья к примеру в Атомстройкомплексе - 25000р за метр, по такой цене сотрудники этой компании могут приобретать себе жилье. Так думаю, что в этих 25000р еще заложен процент прибыли определенный - они же не Деды морозы нахаляву раздавать. Что касается высказываний этого господина - мягко говоря это "откровенная ложь" Еще не так давно квартиры продавались по 27т.р. за метр!!!!!!!!!!!! А то что сейчас происходит - это все с попустительства местных властей, которым это явно выгодно!
0
Drunis 24 декабря 2011 года в 17:03
Астон групп. Уйдите с рынка недвижимости, не мучайте людей.
Вячеслав Трапезников, Хотели бы вы сами жить в доме , который построил Вячеслав??????
0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи
Войти
Зарегистрироваться

Вход с помощью других сервисов

Uralweb.ru в социальных сетях