Министерство строительства и ЖКХ прогнозирует, что переход на эскроу-счета снизит объемы ввода жилья. Однако спад должен продлиться недолго: слабые компании уйдут, их место займут сильные игроки. К 2021 году рынок должен восстановиться, рассчитывают в Минстрое. А уже к 2024-му по заданию президента ввод жилья должен вырасти в 1,5 раза, до 120 млн кв. м в год.

Статистика из большинства регионов страны заставляет усомниться в таких прогнозах. Падают не отдельные слабые компании, а региональные рынки в целом.

Рынки начали падение

Реформа долевого строительства 1 июля только вошла в активную фазу, а региональные рынки уже начали сжиматься. За последний год, с мая 2018-го, объемы текущего строительства существенно сократились в 24 регионах. Существенно — это на 5% и более.

Сильнее всего, на 25-30%, объемы строительства упали в Омской, Тамбовской областях, Хакасии. На 18%, то есть на 1 млн «квадратов», меньше теперь возводят в Ленинградской области. И это на фоне Москвы и Петербурга, где девелоперы «гонят» стройку, запасаясь проектами, которые можно будет завершить по старым правилам.

«Думаю, есть две причины: лидеры рынка четко понимают величину потребительского спроса и вводят в продажу новое предложение строго в соответствии с ним, защищая рынок от перегрева. Игроки поменьше, в свою очередь, избегают риска новых инвестиций в условиях неопределенности и ждут, что будет с рынком в среднесрочной перспективе: каков будет спрос на дорожающий ввиду новых правил продукт, каковы будут цены, конкурентная ситуация», — говорит Борис Замский, заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса компании «Столица Нижний». В Нижегородской области объем строящегося жилья тоже упал на 11%.

Реформа как гвоздь в крышку гроба

Глядя на федеральную статистику, может показаться, что на рынке жилья все отлично: за прошлый год продажи сильно выросли, увеличились цены и текущий объем строительства. Однако на региональном уровне все не так радужно.

Рост отрасли обеспечивает только треть российских регионов, остальные две трети стагнируют или падают.

Большинство регионов страны до сих пор не вышло из кризиса 2015 года. Спрос падает, цены повышать крайне сложно. Даже низкие ставки по ипотеке не стимулируют рынок, а просто поддерживают продажи, говорят строители.

«Основная причина снижения объемов строительства — катастрофическое падение реальных доходов населения и, как следствие, падение платежеспособного спроса», — говорит Владимир Андреев, директор по развитию «Унисто Петросталь» из Ленинградской области.

Сложнее всего ситуация в Сибири, на Урале и Кавказе. За три года в Челябинской области число договоров долевого участия упало в четыре раза, с 36 тыс. до 9 тыс., а в Томской и Омской областях — в три раза, до 1 тыс. и 3,5 тыс. ДДУ соответственно.

Падает число сделок и в Центральной России. Несмотря на ипотечный бум, в прошлом году количество договоров снизилось в Липецкой, Белгородской, Ярославской, Орловской областях.

Переход на банковское финансирование ускоряет падение отраслей в регионах. Рынок покидают девелоперы, у которых нет ни собственного капитала, ни доступа к банковскому финансированию.

«Долевое строительство резко упало в 2018 году. Связано это с решительными изменениями в 214-ФЗ. Сегодня фактически долевое строительство заменено на проектное банковское финансирование. Пока мы видим, что последствия плачевные, потому как отток денег произошел, а притока, к сожалению, пока нет», — говорил в феврале Евгений Паршуто, замгубернатора Томской области.

Метания законодателей подлили масла в огонь. Сначала строителям обещали, что на счета эскроу перейдут только новые проекты, в которых первый договор долевого участия заключен после 1 июля 2019 года. Потом оказалось, что все не так и с июля на эскроу перейдут все объекты. Наконец, в апреле вышли компромиссные критерии для достройки по старым правилам.

«Тем самым принятые изменения вновь потрясли строительную отрасль и сделали малорентабельными и нереализуемыми ряд уже начатых проектов, которые были профинансированы инвесторами из расчета работы по старой схеме», — объясняет Станислав Николенко, первый заместитель председателя совета директоров компании «ЮгСтройИмпериал» из Краснодарского края.

35 млн рискованных метров

Риск обвала строительного рынка есть не только в регионах, где спрос сокращался в последние годы, но и, казалось бы, в стабильных субъектах. Вопрос в уровне маржинальности бизнеса, указывают в своем исследовании Ernst & Young.

В конце 2018-го эксперты компании проанализировали почти 10 тыс. строящихся объектов. Для каждого из них рассчитали коэффициент покрытия долга (LLCR), как если бы эти проекты уже реализовывались за счет проектного финансирования.

Оказалось, что в среднем по России 28% проектов высокорискованные «в связи с вероятно несбалансированным уровнем цен реализации и стоимости строительства». То есть почти треть строящихся проектов объемом 35 млн кв. м, скорее всего, не получили бы проектного финансирования на новом рынке, по крайней мере без корректировки финансовой модели.

Вдобавок эксперты E&Y провели стресс-тест. Если бы бюджет строительства всех объектов вырос на 5% (при тех же ценах реализации), то в категорию высокорискованных перешло бы 36% строек в России, то есть больше трети. Это означает, что в регионах с невысокой рентабельностью бизнеса, где нет резерва для повышения цен, емкость рынка после реформы может сильно упасть.

«Рост цен неизбежен, как и неизбежно сокращение емкости рынка, потому что покупательная способность населения не изменяется, а скорее уменьшается в связи с ростом ставок по ипотеке. Поэтому повышение цен будет, но это едва ли полностью компенсирует новые издержки застройщиков», — считает Андрей Соболев, генеральный директор АО «ДСК» из Воронежской области. В этом регионе число сделок на рынке новостроек снижается четыре года подряд.

Росстат рисует еще более апокалиптическую картину. Исходя из данных ведомства, в восьми регионах России строительство жилья вообще убыточно, то есть себестоимость выше цен реализации. В числе таких — Краснодарский и Хабаровский края, Иркутская область. В сумме в этих «нерентабельных» регионах возводится 11,4 млн кв. м.

Правда, сами строители относятся к данным Росстата как к курьезу. Никто не признался «РБК Pro» в отрицательной рентабельности своих проектов. «Что касается Росстата, то к его цифрам по стоимости жилья и себестоимости есть большое недоверие. У нас совсем другие цифры», — говорит Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли (портал ЕРЗ РФ).

«С банками мы работать не будем»

Низкая маржинальность бизнеса — проблема не отдельных компаний, а целых регионов, таких как Краснодарский край, Ленинградская, Смоленская области.

В той же Ленинградской области на проектное финансирование может рассчитывать чуть больше половины застройщиков. Остальные не соответствуют критериям банков, говорил Александр Дрозденко, губернатор региона. Так что спад продолжится в ближайшие годы. «Те застройщики, которые смогут найти ресурсы либо за счет продаж, либо за счет проектного финансирования, внутренних ресурсов, будут заканчивать начатые проекты. Те, кто не сможет, будут морозить стройки и постепенно заходить в банкротство, но это не близкая перспектива, около 3-5 лет. Дольщики этих проектов окажутся в сложной ситуации, решить которую можно будет только с использованием средств федеральной поддержки», — считает Владимир Андреев, директор по развитию компании «Унисто Петросталь» из Ленинградской области.

У девелоперов нет возможности или желания работать с банками. А со строительством на свои средства высоких объемов не может быть в принципе.

В Смоленской области маржинальность строительства составляет 10-15%, цены на жилье не растут, рассказывает Вадим Косых, генеральный директор компании «Смолстром-Сервис», президент Союза строителей Смоленской области: «Банки сразу говорят: «Вы находитесь в красной зоне. Чтобы закрыть повышенные риски, вы должны дать личное поручительство, заложить имущество организации, заложить долю в бизнесе».

«То есть фактически застройщик переходит в управление банка, — говорит Вадим Косых. — После этого перед любым здравомыслящим собственником возникает дилемма: либо закрыть фирму и положить деньги на расчетный счет, обеспечив безбедное существование своей семьи, либо рискнуть и оказаться без средств к существованию уже через год».

Компания «Смолстром-Сервис» планирует возводить новые проекты за свои деньги. «Большинство коллег тоже собирается строить за свои деньги. С кем бы я ни разговаривал, люди говорят так: мы строим за свои, с банками мы работать не будем. На проектное финансирование рассчитывает две-три компании», — добавляет Вадим Косых.

В воронежской ДСК говорят то же самое. «Мы отказываемся на текущем этапе от привлечения банковского финансирования», — рассказывает Андрей Соболев. Причин, по его словам, три: увеличение себестоимости строительства на 10-15% из-за кредита; рост штата сотрудников на 20% для обслуживания документооборота. И третье: ДСК, как правило, начинает продажи квартир в готовых на 50-70% домах. На этом этапе компания просто не успеет оформить кредит.

Станислав Николенко, первый заместитель председателя совета директоров краснодарской компании «ЮгСтройИмпериал»

«Реальные сроки рассмотрения заявок застройщиков в банках могут превышать сто дней. Сегодня они конкурируют между собой не условиями проектного финансирования, а количеством запрашиваемых документов. Банки выставляют такие требования к проектам, к залогам и ко всему остальному, что для многих они просто невыполнимы. Многие банки просто не имеют компетенций для работы с застройщиками — это целый отдельный бизнес, который нужно просчитывать и создавать буквально с нуля».

Насколько сократится спрос после реформы?

Все девелоперы, с которыми поговорил «РБК Pro», единодушны: рынки в их регионах будут падать в течение ближайших 3-5 лет. Насколько глубоким будет это падение, прогнозировать не готов никто.

При этом предпосылок для последующего роста две: значительное снижение ставки по ипотеке либо, что важнее, рост платежеспособного спроса. Пока что реальные доходы падают в течение пяти лет подряд, доля среднего класса сокращается. Причин для оптимизма у игроков рынка нет.

По сути, застройщики попали в классические «ножницы». С одной стороны, цены сдерживает падение доходов большинства покупателей. С другой — резко растут издержки на ведение бизнеса.

«Можно спрогнозировать крайне негативные результаты для строительной отрасли Краснодарского края: снижение объемов строительства, падение платежеспособного спроса и рост цены жилья, нарушение стабильности и конкуренции на рынке, — перечисляет Станислав Николенко. — По замыслу разработчиков законодательных новшеств, компенсировать рост цен на жилье должна доступная ипотека по низким ставкам. Однако на сегодняшний день на рынке сложилась обратная ситуация: объемы выдачи ипотеки снижаются, а средняя ставка ипотечного кредита сохраняется на высоком уровне».

Впрочем, в Институте развития строительной отрасли, который предоставляет аналитику для «Дом.РФ», парадоксально верят в лучшее: после реформы себестоимость может остаться на том же уровне, а спрос вырастет: «Очевидно, что бизнес страхуется и предусматривает в своих расчетах негативный сценарий, поэтому в новых проектах цены более высокие. Но себестоимость может и не вырасти. Например, рост расходов на оплату услуг банков может быть компенсирован снижением цен подрядчиков, так как подрядчики фактически получают гарантированное финансирование. У них уменьшаются риски неплатежей. Более того, стабильное банковское кредитование сокращает сроки строительства, что также снижает его себестоимость».

Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли

«Мы надеемся, что произойдет рост спроса. Во-первых, под воздействием ожидаемого всеми снижения до 8% ставки ипотеки. Во-вторых, граждане могут отреагировать повышенным спросом в результате воздействия СМИ. Если поверят, что риски неполучения или несвоевременного получения оплаченной ими заранее квартиры сведены практически до нуля».

Прогнозы

Разрыв в темпах роста между регионами может вырасти еще сильнее. Регионы-локомотивы, где спрос увеличивался в последние годы, скорее всего, переживут реформу с меньшими потерями.

Часть региональных рынков может надолго оказаться в депрессии. Запрет на использование денег дольщиков приведет к росту издержек, а новые затраты могут «съесть» всю маржинальность проектов, опасаются девелоперы.

«Если банки не изменят свое отношение к строительству, то просто не будут закладываться новые объекты. В этом году они не будут проектироваться, через год не будут выдаваться разрешения на строительство, а через три — не будут вводиться в эксплуатацию. То есть реально обвал рынка будет через три года», — рассуждает Вадим Косых, генеральный директор компании «Смолстром-Сервис».

Борис Замский, заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса «Столица Нижний»

«Мы ожидаем дальнейшего роста цен, так как предложение на рынке будет уменьшаться, поскольку многие застройщики постепенно уйдут с рынка. Спрос соответственно росту цены уменьшится, то есть наступит баланс спроса и предложения при новом уровне цен. То есть я бы не ждал роста объемов строительства».

Распространятся обходные схемы финансирования и продажи строящегося жилья, особенно в первое время после реформы. Девелоперы, по сути, уже обходят апрельские критерии достройки жилья по старым правилам.

Станислав Николенко, первый заместитель председателя совета директоров «ЮгСтройИмпериала»

«Альтернативой будет уход в серые схемы, а их использование повлечет за собой ряд других проблем для застройщиков, соблюдающих законодательство. Покупательский спрос сместится от проектов по эскроу-счетам к более дешевому жилью».

Запуск новых крупных проектов «комплексного освоения» в регионах будет отложен или заморожен на неопределенное время.

«Банки считают высокорискованными и не стремятся финансировать проекты с комплексной застройкой и развитой инфраструктурой, оценивая их рентабельность на низком уровне, — рассказывает Станислав Николенко. — Требования банков более склоняются к точечной застройке с земельным участком под конкретный объект капитального строительства, что вынуждает застройщиков межевать участки, вносить изменения в разрешения на строительство. Это, в свою очередь, влечет за собой удорожание проектов, увеличение сроков их реализации и, как следствие, отказ от комплексной застройки, а возможно, и отказ от бизнеса».

Официально реформу, скорее всего, признают успешной благодаря решению проблемы обманутых дольщиков. Вопрос, в какую сумму это решение обойдется государству и бизнесу, пока открыт.